Decisione UE In vigore

Pubblicato: 26/08/2025 In vigore dal: 26/08/2025 Documento ufficiale

Gazzetta ufficiale dell'Unione europea IT Serie L 2025/2488 22.12.2025 DECISIONE (UE) 2025/2488 DELLA COMMISSIONE del 26 agosto 2025 relativa all'aiuto di Stato SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN) al quale la Spagna ha dato esecuzione a favore del Real Madrid CF [notificata con il numero C(2025)5839] (Il testo in lingua spagnola è il solo facente fede) (Testo rilevante ai fini del SEE) LA COMMISSIONE EUROPEA, visto il trattato sul funzionamento dell'Unione europea, in particolare l'articolo 108, paragrafo 2, primo comma, visto l'accordo sullo Spazio economico europeo, in particolare l'articolo 62, paragrafo 1, lettera a), dopo aver invitato gli interessati a presentare osservazioni, conformemente alle suddette disposizioni ( 1 ) e viste le osservazioni trasmesse, considerando quanto segue: 1. PROCEDURA 1) Tra ottobre e novembre 2011, notizie di stampa e informazioni fornite dal pubblico hanno richiamato l'attenzione della Commissione su presunti aiuti di Stato a favore del Real Madrid Club de Fútbol («Real Madrid»), concessi sotto forma di trasferimento di proprietà mediante un accordo firmato con il comune di Madrid (« Ayuntamiento de Madrid ») il 29 luglio 2011 («l'accordo transattivo del 2011», cfr. considerando 29, «la misura»). Il 20 dicembre 2011 la Commissione ha chiesto alla Spagna di presentare osservazioni in merito a tali informazioni. La Spagna ha condiviso le proprie osservazioni nelle comunicazioni ricevute il 23 dicembre 2011 e il 20 febbraio 2012. A seguito di un'ulteriore richiesta di informazioni della Commissione del 2 aprile 2012, la Spagna ha trasmesso ulteriori informazioni, ricevute il 18 giugno 2012. 2) Con lettera del 18 dicembre 2013, la Commissione ha comunicato alla Spagna la sua decisione di avviare la procedura prevista all'articolo 108, paragrafo 2, del trattato sul funzionamento dell'Unione europea (TFUE) in relazione a tale misura ( 2 ) . Con lettera del 16 gennaio 2014, la Spagna ha trasmesso le proprie osservazioni in merito a tale decisione. 3) La decisione della Commissione di avviare la procedura («la decisione di avvio») è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell'Unione europea ( 3 ) . La Commissione ha invitato le parti interessate a presentare osservazioni in merito alla misura. 4) La Commissione ha ricevuto le osservazioni delle parti interessate. Tali osservazioni sono state trasmesse alla Spagna, la quale avuto la possibilità di commentarle. Le osservazioni della Spagna sono pervenute alla Commissione con lettera del 17 novembre 2014. Il 4 novembre 2015 e il 14 marzo 2016 la Commissione ha incontrato i rappresentanti del Real Madrid. Il 6 novembre 2015 la Commissione ha tenuto una teleconferenza con i rappresentanti del comune di Madrid. Il 9 marzo 2016 la Spagna ha trasmesso ulteriori informazioni. 5) Il 22 aprile 2015 la Commissione ha condiviso con le autorità spagnole lo studio sulla valutazione del terreno B-32 realizzato dall'ufficio di valutazione dei terreni indipendente CEIAM Cabré Alegret («CEIAM») su richiesta della Commissione stessa, per eventuali osservazioni. Lo studio di valutazione del CEIAM ha stimato il valore del diritto di utilizzo del terreno B-32. Con lettera del 15 giugno 2015 le autorità spagnole hanno trasmesso le proprie osservazioni riguardo a detto studio. Con lettera del 9 luglio 2015 il Real Madrid ha trasmesso le proprie osservazioni riguardo a detto studio. 6) Il 4 luglio 2016 la Commissione ha adottato la decisione (UE) 2016/2393 ( 4 ) , a norma dell'articolo 7 del regolamento (CE) n. 659/1999 del Consiglio ( 5 ) («decisione del 2016»). L'articolo 1 della decisione del 2016 ha stabilito che l'aiuto di Stato concesso al Real Madrid era stato attuato in violazione dell'articolo 108, paragrafo 3, TFUE ed era incompatibile con il mercato interno. L'articolo 3 della decisione del 2016 ordinava il recupero dell'aiuto. 7) Il 14 novembre 2016 il Real Madrid ha presentato un ricorso al Tribunale chiedendo l'annullamento della decisione del 2016. 8) Con sentenza del 22 maggio 2019, il Tribunale ha concluso che il comune di Madrid non ha agito come un operatore in un'economia di mercato al momento della firma dell'accordo transattivo del 2011 (cfr. considerando 1, 25 e 29). In particolare il Tribunale ha constatato che un operatore prudente in un'economia di mercato che si fosse trovato nella medesima situazione del comune di Madrid avrebbe chiesto un parere legale prima di concludere l'accordo transattivo del 2011 e di accettare la piena responsabilità giuridica dell'impossibilità del trasferimento del terreno B-32, come convenuto nell'accordo firmato dal comune di Madrid e dal Real Madrid il 29 maggio 1998 (cfr. considerando 17) («la sentenza del 2019») ( 6 ) . 9) Nel corso dell'udienza dinanzi al Tribunale nella causa T-791/16, il Real Madrid ha sostenuto che il comune di Madrid aveva ricevuto, prima di concludere l'accordo del 29 luglio 2011 con il Real Madrid, due perizie tecniche effettuate dai propri servizi comunali. La prova delle perizie sarebbe derivata dalla lettura del preambolo dell'accordo transattivo del 2011, che riprendeva le conclusioni del comune di Madrid a tale riguardo ( 7 ) . Secondo il Tribunale, le informazioni contenute in tale preambolo non potevano essere considerate un'analisi giuridica delle cause che hanno determinato la responsabilità del comune di Madrid per il mancato trasferimento del terreno B-32 al Real Madrid. Il Tribunale ha constatato, in particolare, che tale preambolo non descriveva dettagliatamente le normative applicabili alla trasferibilità del terreno B-32 fino al 2011, né conteneva un'analisi dei soggetti eventualmente responsabili, con annesse motivazioni, del mancato trasferimento del terreno ( 8 ) . Inoltre il Tribunale ha affermato che le due perizie tecniche non sono state fornite né alla Commissione né al Tribunale prima dell'udienza ( 9 ) . 10) Il Tribunale ha annullato la decisione del 2016 sulla base dei motivi che seguono. Nella decisione del 2016 la Commissione ha valutato se l'indennizzo concesso al Real Madrid per il mancato trasferimento del terreno B-32, come concordato nell'accordo transattivo del 2011, contenesse aiuti di Stato. Tale indennizzo è stato corrisposto mediante il trasferimento di altri tre terreni («gli altri tre terreni»') e la compensazione di debiti reciproci. Nella decisione del 2016 la Commissione ha preso in considerazione esclusivamente il valore stimato del terreno B-32, ma non ha stimato il valore degli altri tre terreni trasferiti al Real Madrid. Il Tribunale ha quindi concluso che la Commissione non ha tenuto conto di tutti gli aspetti dell'operazione in questione al fine di stabilire l'esistenza di un vantaggio derivante dall'accordo transattivo del 2011 ( 10 ) . 11) A seguito dell'annullamento della decisione del 2016 e di una richiesta di informazioni della Commissione del 26 settembre 2019, il 31 gennaio 2020 la Spagna ha presentato osservazioni. Il 21 novembre 2019 il Real Madrid ha presentato la sua risposta alla richiesta di informazioni della Commissione del 26 settembre 2019. 12) Il 27 luglio 2021 la Commissione ha condiviso con le autorità spagnole e con il Real Madrid lo studio di valutazione dei terreni che aveva commissionato all'ufficio di valutazione dei terreni indipendente TINSA Tasaciones Inmobiliarias, S.A. («TINSA») ( 11 ) per eventuali osservazioni. Con lettera del 29 novembre 2021 le autorità spagnole hanno presentato le proprie osservazioni riguardo a detto studio. Con lettera del 15 ottobre 2021 il Real Madrid ha presentato le proprie osservazioni riguardo a detto studio. 13) Il 31 gennaio 2020, il 4 agosto 2020, il 10 maggio 2022, il 15 luglio 2024 e il 14 aprile 2025 le autorità spagnole hanno trasmesso ulteriori informazioni. Nelle osservazioni presentate il 15 luglio 2024, le autorità spagnole hanno sottolineato la pertinenza dell'analisi contenuta nelle loro precedenti osservazioni del 20 febbraio 2012, del 18 giugno 2012, del 16 gennaio 2014 e del 17 novembre 2014. La Commissione ha ricevuto le osservazioni aggiuntive del Reale Madrid del 21 novembre 2019, del 12 giugno 2020 e del 29 luglio 2022. 2. DESCRIZIONE DETTAGLIATA DELLA MISURA 14) Il Real Madrid è una società sportiva professionistica ( 12 ) . Nell'esercizio 2023-2024, le entrate operative del Real Madrid hanno raggiunto un valore di 1 073 000 000 EUR. Tali entrate sono state generate dalla vendita di biglietti, dalle attività di marketing, dai diritti di diffusione, dal merchandising, dalle attività di sponsorizzazione, ecc ( 13 ) . 15) Il 20 dicembre 1991 il comune di Madrid e il Real Madrid hanno concluso un accordo riguardante la ristrutturazione dello stadio del Real Madrid, il Santiago Bernabéu («l'accordo del 1991»). In base a tale accordo, il Real Madrid si è impegnato a costruire un parcheggio sotterraneo e a realizzare ulteriori lavori per il miglioramento di alcune zone circostanti il Santiago Bernabeu. Il Real Madrid non ha onorato alcuni degli impegni. 16) Il 29 novembre 1996 il Real Madrid, il comune di Madrid e il governo regionale, la comunità autonoma di Madrid (« Comunidad de Madrid »), hanno concluso un accordo di scambio di terreni (« convenio de permuta de suelo ») («l'accordo di scambio del 1996»). In virtù di tale accordo il Real Madrid acconsentiva a trasferire alla comunità autonoma di Madrid e al comune di Madrid un terreno di 30 000 metri quadri situato nella zona di « Ciudad Deportiva » a Madrid. In cambio, il comune di Madrid accettava di trasferire al Real Madrid terreni che sarebbero stati individuati in una fase successiva. Nell'accordo di scambio del 1996, il valore dei 30 000 metri quadrati trasferiti al comune di Madrid e alla comunità autonoma di Madrid è stato fissato, come convenuto dalle parti, a 27 milioni di EUR. Il terreno di 30 000 metri quadrati doveva essere equamente ripartito tra la comunità autonoma di Madrid e il comune di Madrid. Secondo le autorità spagnole, nel 2004 il comune di Madrid ha venduto 15 000 metri quadrati del terreno nella Ciudad Deportiva per 53 578 623 EUR (cfr. considerando 51 di seguito). 17) Il 29 maggio 1998 il comune di Madrid e il Real Madrid hanno concluso un accordo inteso all'attuazione dell'accordo di scambio di terreni del 1996 («l'accordo di attuazione del 1998»). In base a tale accordo, il Real Madrid si è impegnato a trasferire al comune di Madrid 15 000 metri quadrati situati nella Ciudad Deportiva ( 14 ) per un valore di 13 500 000 EUR ( 15 ) . In cambio, il comune di Madrid si è impegnato a trasferire al Real Madrid i seguenti terreni con un valore corrispondente: due terreni situati nella zona di Julian Camarillo Sur («terreni 33 e 34») e il terreno B-32 nella zona di Las Tablas («terreno B-32»). Il terreno B-32 ha una superficie di 70 815 metri quadrati, di cui 35 407 metri quadrati di superficie edificabile. 18) Ai fini dell'accordo di attuazione del 1998, come indicato dalle autorità spagnole, il 28 maggio 1998 i servizi del comune di Madrid che si occupano di valutazione dei terreni hanno stimato il valore del terreno B-32 a 595 194 EUR. Tale valutazione è stata effettuata conformemente al regio decreto 1020/1993 ( 16 ) che stabilisce una metodologia per calcolare il valore dei beni immobili urbani. Secondo le autorità spagnole, in sede di valutazione del terreno B-32, i servizi del comune di Madrid che si occupano di valutazione dei terreni hanno tenuto conto del fatto che, al 28 maggio 1998, era stata approvata solo la pianificazione urbanistica del terreno B-32, l'urbanizzazione dell'area non aveva avuto luogo e non era stata concessa alcuna licenza edilizia. 19) L'accordo di attuazione del 1998 conteneva un'unica condizione sospensiva, in virtù della quale esso doveva essere approvato dal consiglio comunale per la gestione urbana (« Consejo de la Gerencia Municipal de Urbanismo ») del comune di Madrid. L'approvazione è avvenuta il 4 giugno 1998. Inoltre nell'accordo di attuazione del 1998 le parti hanno convenuto che il trasferimento del terreno B-32 al Real Madrid avrebbe avuto luogo sette giorni dopo la registrazione dello stesso, di proprietà del comune di Madrid, nel registro immobiliare spagnolo (« Registro de la Propiedad »). 20) Il 23 febbraio 1999 il comune di Madrid ha trasferito i terreni 33 e 34 al Real Madrid. Il terreno B-32 non era ancora stato trasferito in quanto il comune non ne deteneva ancora la proprietà. 21) Il 28 luglio 2000 il comune di Madrid ha acquisito la proprietà del terreno B-32 ( 17 ) . La registrazione del terreno B-32 nel registro immobiliare come proprietà del comune di Madrid è avvenuta l'11 febbraio 2003. Il trasferimento del terreno B-32 al Real Madrid non è avvenuto. 22) Il terreno B-32 è stato classificato come terreno per utilizzo sportivo (« equipamiento básico deportivo ») nell'ambito del piano urbanistico parziale (« plan parcial ») della zona «UZI 0.08 Las Tablas» del 28 luglio 1995. Tale classificazione è stata inoltre specificata nel piano urbanistico generale di Madrid (« Plan General de Ordenación Urbana de Madrid », («PGOU»)), approvato il 17 aprile 1997 dal comune di Madrid e dalla comunità autonoma di Madrid. Le parti dell'accordo di attuazione del 1998 erano consapevoli della destinazione del terreno ad un utilizzo sportivo. Prima della firma dell'accordo di attuazione del 1998, le autorità spagnole hanno ritenuto che la classificazione urbanistica del terreno B-32 non escludesse il suo trasferimento a un ente privato, a condizione che il terreno fosse destinato all'utilizzo sportivo previsto. Secondo le autorità spagnole, poiché il Real Madrid intendeva costruire infrastrutture sportive su tale terreno, il comune di Madrid ha ipotizzato che il terreno B-32 potesse essere trasferito alla società sportiva. 23) La legge 9/2001 ( 18 ) , entrata in vigore nel 2001, vieta il trasferimento della proprietà del terreno B-32 a un ente privato. Ciò è dovuto al fatto che, conformemente alla legge 9/2001, i terreni destinati al medesimo utilizzo del terreno B-32 devono essere di proprietà delle autorità pubbliche e rimanere di proprietà pubblica a partire dall'entrata in vigore dei piani urbanistici che li classificano come terreni demaniali (« bien de naturaleza demanial »). Contrariamente alle disposizioni dell'accordo di attuazione del 1998, ma in linea con le prescrizioni della legge 9/2001, nel 2003 il comune di Madrid si è astenuto dal trasferire la proprietà del terreno B-32 ( 19 ) . 24) Nel 2004, la Corte superiore di Madrid (« Tribunal Superior de Justicia de Madrid ») ha stabilito che i terreni con una classificazione urbanistica analoga a quella attribuita al terreno B-32 devono essere automaticamente considerati di proprietà pubblica e non possono essere venduti a soggetti privati ( 20 ) . 25) Ai sensi dell'accordo transattivo del 2011, il comune di Madrid e il Real Madrid hanno risolto una controversia tra le due parti in merito all'accordo del 1991, all'accordo del 1996 e all'accordo di attuazione del 1998. 26) Il fascicolo amministrativo del comune di Madrid relativo alla firma dell'accordo transattivo del 2011 contiene tre perizie elaborate dai suoi uffici urbanistico, legale e finanziario ( 21 ) . Le autorità spagnole e il Real Madrid hanno affermato che, sulla base delle disposizioni di legge amministrative applicabili all'amministrazione comunale ( 22 ) , tali perizie erano obbligatorie per il comune di Madrid prima della firma di contratti quali l'accordo in questione. Le tre perizie, firmate il 28 luglio 2011, ossia prima della firma dell'accordo transattivo del 2011, erano favorevoli a tale sottoscrizione da parte del comune di Madrid («le tre perizie del comune di Madrid»). Gli uffici urbanistico, legale e finanziario del comune di Madrid hanno esaminato l'accordo di scambio del 1996, l'accordo di attuazione del 1998, la valutazione degli altri tre terreni effettuata dai servizi tecnici del comune di Madrid il 27 luglio 2011 e la richiesta del Real Madrid del 28 gennaio 2011 di trasferire la proprietà del terreno B-32. 27) Il 28 luglio 2011 la posizione degli uffici urbanistico, legale e finanziario del comune di Madrid in merito alla firma dell'accordo transattivo del 2011 può essere sintetizzata come segue: a) l'accordo di attuazione del 1998 ha acquisito efficacia giuridica dopo la sua approvazione da parte del Consiglio della Gerencia Municipal de Urbanismo il 4 giugno 1998 (« el Convenio (…) desde dicho momento adquirió eficacia y ha de entenderse perfeccionado el negocio jurídico patrimonial »); b) il Real Madrid ha rispettato l'obbligo di trasferire i 15 000 metri quadrati nella Ciudad Deportiva al comune di Madrid, come convenuto nell'accordo di scambio del 1996 e nell'accordo di attuazione del 1998; c) vi era l'impossibilità giuridica di trasferire la proprietà del terreno B-32 al Real Madrid («Existe, aunque no una imposibilidad física, sí una imposibilidad jurídica de entregar la parcela»); d) tale impossibilità di trasferire la proprietà del terreno B-32 ha determinato una violazione dell'accordo di attuazione del 1998 da parte del comune di Madrid, che ha comportato l'obbligo di compensare il Real Madrid per il valore del terreno B-32 nel 2011. 28) I contenuti delle tre perizie del comune di Madrid sono stati ripresi nel preambolo dell'accordo transattivo del 2011. Tuttavia il fascicolo amministrativo del comune di Madrid relativo alla firma dell'accordo transattivo del 2011 è stato trasmesso alla Commissione solo nel 2020. 29) Nell'accordo transattivo del 2011, il comune di Madrid ha riconosciuto il mancato trasferimento della proprietà del terreno B-32 e ha accettato di compensare il Real Madrid per tale violazione dell'accordo di attuazione del 1998. Come convenuto dalle parti nel 2011, l'indennizzo sarebbe equivalente al valore del terreno B-32 nel 2011 e sarebbe stato corrisposto mediante il trasferimento degli altri tre terreni al Real Madrid. 30) In una relazione di valutazione del 27 luglio 2011, i servizi del comune di Madrid che si occupano di valutazione dei terreni hanno stimato il valore del terreno B-32 nel 2011 a 22 693 054,44 EUR. Ai fini della valutazione, i servizi del comune di Madrid si sono basati sui criteri già utilizzati per la valutazione del terreno B-32 nel 1998 e hanno tenuto conto della classificazione del terreno e della sua situazione urbana nel 2011. 31) Gli altri tre terreni trasferiti al Real Madrid erano i seguenti: un terreno situato tra Rafael Salgado , Paseo de la Castellana e Concha Espina di 3 600 metri quadrati; terreni situati nella zona di Mercedes Arteaga e Jacinto Verdaguer , per un totale di 7 966 metri quadrati; e un terreno di 3 035 metri quadrati a Ciudad Aeroportuaria Parque de Valdebebas . Il valore combinato degli altri tre terreni, calcolato dai servizi del comune di Madrid che si occupano di valutazione dei terreni, ammontava a 19 972 348,96 EUR. 32) Nell'accordo transattivo del 2011 le parti hanno inoltre convenuto che il Real Madrid avrebbe dovuto corrispondere al comune di Madrid un importo pari a 2 812 735,03 EUR a titolo di indennizzo per l'inadempimento di determinati obblighi contrattuali nell'ambito dell'accordo del 1991 (cfr. considerando 15). 33) Con l'accordo transattivo del 2011, il Real Madrid e il comune di Madrid hanno deciso di compensare i crediti reciproci. In primo luogo un importo pari a 92 037,59 EUR, corrispondente alle imposte fondiarie versate dal Real Madrid dal 2002 per il terreno B-32, è stato aggiunto all'ammontare del credito di 22 693 054,44 EUR vantato dal Real Madrid per il terreno B-32. In secondo luogo il debito pendente di 2 812 735,03 EUR nel quadro dell'accordo del 1991 è stato dedotto dal credito vantato dal Real Madrid nei confronti del comune di Madrid, che si è ridotto a 19 972 357,00 EUR. Tale credito è stato, in terzo luogo, compensato con il valore di 19 972 348,96 EUR degli altri tre terreni. Ne è risultato, in quarto luogo, un credito netto di 8,04 EUR a favore del Real Madrid nei confronti del comune di Madrid. 34) In forza di un successivo accordo concluso a settembre 2011 tra il comune di Madrid e il Real Madrid («la convenzione urbanistica del 2011»), il Real Madrid si è impegnato a cedere al comune di Madrid il terreno situato nella zona Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer (uno degli altri tre terreni) e un centro commerciale, nonché a effettuare un pagamento unico di 6 600 000 EUR a favore del comune di Madrid. In cambio il comune di Madrid si è impegnato a trasferire al Real Madrid un terreno di sua proprietà, prospiciente lo stadio Santiago Bernabeu del Real Madrid, avente una superficie di 5 216 metri quadri, sul quale il Real Madrid intendeva costruire un centro commerciale e un hotel. Nel quadro di quest'ultimo trasferimento, il comune e la comunità autonoma di Madrid hanno modificato il PGOU, riclassificando l'area prospiciente lo stadio per consentire una maggiore densità edilizia e l'utilizzo commerciale dell'area stessa. Tuttavia una sentenza della Corte superiore di Madrid, del 2 febbraio 2015 ( 23 ) , ha annullato la modifica del PGOU. 3. MOTIVI CHE HANNO PORTATO ALL'AVVIO DEL PROCEDIMENTO DI INDAGINE FORMALE 35) Nelle informazioni trasmesse alla Commissione prima dell'avvio del procedimento di indagine formale, le autorità spagnole hanno sostenuto che, data l'impossibilità giuridica di rispettare l'obbligo, assunto in virtù dell'accordo di attuazione del 1998, di trasferire il terreno B-32 al Real Madrid, il comune di Madrid era tenuto per legge a compensare il Real Madrid con il valore del terreno in questione. Ciò ha indotto la Commissione a chiedersi se fosse effettivamente impossibile trasferire il terreno al Real Madrid nel 1998 e quali conseguenze potrebbero derivare, ai sensi del diritto civile spagnolo, dall'impossibilità di una delle parti di un contratto di rispettare i propri obblighi contrattuali. 36) La Commissione ha messo in dubbio che il valore del terreno B-32 previsto nell'accordo transattivo del 2011 riflettesse un prezzo di mercato. La valutazione è stata effettuata dai servizi del comune di Madrid, apparentemente in assenza di una valutazione di esperti indipendenti. 37) La Commissione ha espresso dubbi sul fatto che il valore delle proprietà trasferite al Real Madrid attraverso l'ulteriore scambio di terreni intorno allo stadio Bernabeu in virtù della convenzione urbanistica del 2011 fosse allineato al valore di mercato. La Commissione ha pertanto ritenuto che anche in tali operazioni possa configurarsi un aiuto ai sensi dell'articolo 107, paragrafo 1, TFUE. 38) La Commissione ha espresso dubbi sulla compatibilità di un eventuale aiuto con il mercato interno. In assenza di specifici orientamenti sull'applicazione delle norme in materia di aiuti di Stato alle attività sportive commerciali, qualunque valutazione dovrebbe basarsi direttamente sull'articolo 107, paragrafo 3, lettera c), TFUE. Secondo tale disposizione, gli aiuti possono essere considerati compatibili con il mercato interno se agevolano, nell'interesse comune, lo sviluppo di talune attività o di talune regioni economiche. La Commissione dubita che vi sia un obiettivo di interesse comune che possa giustificare un aiuto selettivo ad un attore così forte in un settore economico altamente competitivo. 39) Nella decisione di avvio la Commissione è giunta alla conclusione preliminare che l'indennizzo corrisposto dal comune di Madrid al Real Madrid in base all'accordo transattivo del 2011 ha costituito un aiuto di Stato a favore del Real Madrid ai sensi dell'articolo 107, paragrafo 1, del trattato. Pertanto la Commissione ha invitato la Spagna e le parti interessate a fornire informazioni pertinenti in merito ai dubbi illustrati nella presente sezione 3. 4. OSSERVAZIONI DELLE AUTORITÀ SPAGNOLE 40) La presente sezione riassume le osservazioni presentate dalle autorità spagnole dal 2011 al 2025, ossia prima e durante il procedimento di indagine formale avviato dalla Commissione nel caso di specie. 4.1. Osservazioni in merito alla trasferibilità del terreno B-32 41) Il terreno B-32 è stato classificato come terreno per utilizzo sportivo (cfr. considerando 22). Secondo le autorità spagnole, la classificazione urbanistica come utilizzo sportivo del terreno B-32 non costituiva un ostacolo al trasferimento del terreno a un'entità privata, come il Real Madrid, nel 1998. L'impossibilità giuridica di trasferire il terreno B-32 non derivava dal suo utilizzo sportivo, bensì dalla sua specifica natura di proprietà pubblica (« bien de naturaleza demanial »), introdotta dalla legge 9/2001, che ha reso il terreno non trasferibile. 42) Nelle loro osservazioni, le autorità spagnole hanno spiegato quanto segue: — sulla base della sua interpretazione del diritto, della dottrina ( 24 ) e della giurisprudenza ( 25 ) spagnoli pertinenti, nel 1998 il comune di Madrid ha inteso che un terreno dovrebbe essere di proprietà pubblica e considerato non trasferibile a soggetti privati solo dopo l'attuazione e l'attivazione del servizio pubblico pertinente al quale il terreno è destinato (in questo caso, l'utilizzo sportivo); — prima di allora, il terreno era considerato ancora parte del patrimonio comunale e trasferibile a soggetti privati; — secondo le autorità spagnole, si tratta di una pratica storicamente applicata dal comune di Madrid e da altre amministrazioni pubbliche spagnole; — come affermato dalle autorità spagnole, «al momento in cui è stato concordato il trasferimento del terreno B-32, il comune di Madrid ha ritenuto che, di fatto, esso potesse essere trasferito a condizione che il suo uso sportivo fosse mantenuto. In caso contrario, il comune di Madrid non avrebbe accettato di trasferirlo al Real Madrid». Quando il comune di Madrid e il Real Madrid hanno concordato il trasferimento del terreno B-32 (ossia mediante l'accordo di attuazione del 1998), il comune di Madrid ha quindi ritenuto che detto terreno fosse trasferibile a un'entità privata come il Real Madrid, a condizione che ne fosse mantenuta la destinazione a uso sportivo. Il Real Madrid ha accettato di mantenere la destinazione a uso sportivo del terreno. 43) Inoltre le autorità spagnole hanno indicato che la non trasferibilità del terreno B-32 a soggetti privati era stata stabilita inequivocabilmente al momento dell'adozione della legge 9/2001. Ai sensi dell'articolo 36, paragrafo 1, della legge 9/2001, i terreni destinati al medesimo utilizzo del terreno B-32 devono essere di proprietà pubblica. Inoltre, ai sensi dell'articolo 64 della legge, l'entrata in vigore dei PGOU ha l'effetto di collegare i terreni alla loro classificazione urbanistica. Come spiegato dalle autorità spagnole, «è stato allora [11 febbraio 2003] che i servizi comunali, alla luce della legislazione allora applicabile (legge 9/2001 (...)), sono giunti alla conclusione, successivamente confermata dalla giurisprudenza e dalla dottrina, che il terreno B-32 non poteva più essere trasferito alla società calcistica». 44) Conformemente alla clausola IV dell'accordo di attuazione del 1998, il trasferimento del terreno B-32 al Real Madrid dovrebbe avvenire entro sette giorni dall'inserimento della società nel registro immobiliare del comune di Madrid come proprietaria del terreno B-32. La registrazione è avvenuta l'11 febbraio 2003. È quindi a partire da tale momento che il terreno poteva essere trasferito. Secondo le autorità spagnole, poiché nel frattempo la legge 9/2001 era già entrata in vigore a partire dal 1 o gennaio 2003, il terreno B-32 doveva essere di proprietà pubblica e non poteva essere trasferito al Real Madrid. 45) Le autorità spagnole hanno inoltre fornito argomentazioni in merito a una possibile modifica della destinazione a uso sportivo del terreno B-32 nel PGOU, al fine di consentire il trasferimento dello stesso a un'entità privata. Le autorità spagnole hanno spiegato in primo luogo che il comune di Madrid avrebbe potuto proporre tale modifica alla comunità autonoma di Madrid. Tuttavia, secondo le autorità spagnole, e sulla base della giurisprudenza della Corte suprema spagnola ( 26 ) , tale modifica avrebbe potuto essere apportata solo se giustificata da un interesse generale. La modifica del PGOU mirava unicamente a rendere possibile il trasferimento di uno specifico terreno a un'entità privata e avrebbe potuto essere considerata arbitraria e non utile all'interesse generale. In secondo luogo, le autorità spagnole sostengono che una modifica del PGOU nel caso di specie avrebbe comportato la necessità per il comune di Madrid di acquistare nuovi terreni con caratteristiche analoghe a quelle del terreno B-32. 4.2. Osservazioni relative alla violazione dell'accordo di attuazione del 1998 e alle relative conseguenze 46) Le autorità spagnole hanno sottolineato che il comune di Madrid e il Real Madrid hanno convenuto, nell'accordo di attuazione del 1998, che l'efficacia di tale accordo era soggetta a un'unica condizione sospensiva, ossia all'approvazione da parte del Consejo de la Gerencia Municipal de Urbanismo del comune di Madrid. L'approvazione è stata concessa il 4 giugno 1998 e pertanto l'accordo di attuazione del 1998 è entrato in vigore a tale data ed è da considerarsi perfezionato (« perfeccionado »). 47) Secondo le autorità spagnole, il mancato trasferimento del terreno B-32 al Real Madrid ha costituito una violazione dell'accordo di attuazione del 1998 da parte del comune di Madrid, considerato che quest'ultimo « aveva l'obbligo contrattuale di trasferire al Real Madrid concretamente e specificamente il terreno B-32 » e che il Real Madrid « aveva il diritto di ricevere il terreno B-32 » conformemente a un accordo effettivo e perfezionato. 48) Le autorità spagnole hanno spiegato le conseguenze giuridiche di tale violazione già nel 2012 e nel 2014, sulla base della loro interpretazione delle pertinenti disposizioni giuridiche spagnole. 4.2.1. Conseguenze di una violazione dovuta alla sopravvenuta impossibilità (in contrapposizione all'impossibilità ab initio) di rispettare l'accordo 49) Le autorità spagnole hanno ritenuto che l'accordo di attuazione del 1998 fosse valido ab initio e vincolante per il comune di Madrid e per il Real Madrid. Le autorità hanno ritenuto che l'accordo di attuazione del 1998 non fosse inficiato da alcun vizio che lo rendesse nullo o annullabile. La validità di tale accordo non è mai stata contestata. La violazione dell'accordo da parte del comune di Madrid era dovuta al mancato adempimento dell'obbligo di trasferire la proprietà del terreno B-32 al Real Madrid a seguito dell'applicazione della legge 9/2001, entrata in vigore dopo il soddisfacimento dell'unica condizione sospensiva contenuta nell'accordo di attuazione del 1998 (cfr. considerando da 43 a 46). 50) Le autorità spagnole sottolineano inoltre che l'accordo di attuazione del 1998 è un accordo di scambio, che non comporta l'obbligo di trasferire un terreno a fronte di un prezzo, come nel caso dei contratti di vendita e acquisto, ma piuttosto di ricevere terreni specifici in cambio del trasferimento di altri terreni. L'equilibrio economico dell'accordo si basava sulla valutazione di tutti i terreni che ne facevano l'oggetto, compresi quelli trasferiti dal Real Madrid e quelli trasferiti o da trasferire da parte del comune di Madrid. Il Real Madrid e il comune di Madrid non avrebbero firmato l'accordo altrimenti. 51) Le autorità spagnole affermano che, nel caso della sopravvenuta impossibilità (diversa dall'impossibilità ab initio ) di dare esecuzione a un contratto, come quello che impedisce al comune di Madrid di trasferire il terreno B-32 al Real Madrid, il Real Madrid, non rappresentando la parte che ha agito in violazione dell'accordo, ha avuto due possibilità di procedere, sulla base dell'articolo 1124 del Codice civile spagnolo: a) richiedere l'adempimento dell'obbligo contrattuale dovuto. In tale scenario il bene specifico oggetto del contratto deve essere ceduto; qualora ciò non sia possibile, l'obbligo deve essere adempiuto per equivalenza (« cumplimiento por equivalencia ») e la parte inadempiente è tenuta a corrispondere il valore equivalente al bene non trasferito; b) risolvere l'accordo, che in questo caso avrebbe comportato la restituzione dei terreni inizialmente scambiati dalle parti. Tuttavia poiché nel frattempo tali terreni erano stati venduti e non avrebbero potuto essere restituiti in natura, il comune di Madrid avrebbe dovuto restituire un importo pari al valore che tali terreni avevano al momento della loro vendita. In altre parole, il comune di Madrid sarebbe stato tenuto a corrispondere al Real Madrid un importo pari al valore dei 15 000 metri quadrati del terreno situato nella Ciudad Deportiva al momento della sua vendita, che, secondo la Spagna, ammontava a 53 578 623 EUR. Le autorità spagnole sottolineano che ciò sarebbe stato molto più oneroso per il comune di Madrid di quanto convenuto nell'accordo transattivo del 2011. 52) Le autorità spagnole hanno confermato che il Real Madrid ha richiesto al comune di Madrid di adempiere all'obbligo di trasferire la proprietà del terreno B-32 e di non risolvere l'accordo di attuazione del 1998. In tale scenario, dal momento che il trasferimento del terreno B-32 è divenuto impossibile, il comune di Madrid dovrebbe adempiere ai propri obblighi corrispondendo al Real Madrid un importo di valore equivalente a quello del terreno B-32 nel 2011 ( 27 ) . 4.2.2. Conseguenza di una violazione dovuta all'impossibilità ab initio di rispettare l'accordo 53) Le autorità spagnole hanno escluso l'esistenza di un'impossibilità ab initio di rispettare l'accordo di attuazione del 1998 (e, in particolare, di trasferire il terreno B-32 al Real Madrid) e hanno confermato di ritenere l'accordo valido e, pertanto, non nullo o annullabile (cfr. considerando 49). Nelle spiegazioni trasmesse nel 2012 e nel 2014, le autorità forniscono alla Commissione una descrizione delle conseguenze di una nullità. 54) In particolare le autorità spagnole ritengono che, qualora l'accordo di attuazione del 1998 sia nullo ( quod non secondo le autorità spagnole), in quanto il terreno B-32 non è stato trasferito al Real Madrid, la nullità inciderebbe sull'intero accordo e le parti dovrebbero restituire i terreni inizialmente scambiati. 4.3. Osservazioni in merito alla valutazione dei terreni 55) Per quanto riguarda la valutazione del terreno B-32, le autorità spagnole hanno spiegato che tale valutazione è stata effettuata dai servizi tecnici del comune di Madrid sulla base di criteri consolidati utilizzati per la valutazione di tutti i terreni di proprietà del comune. I periti di tali servizi sono vincolati al rispetto dei principi di obiettività, professionalità e imparzialità. Le pubbliche amministrazioni sono tenute per legge a calcolare il valore dei terreni di loro proprietà al fine di realizzare l'inventario dei beni, indipendentemente dalla loro natura giuridica di dominio pubblico o privato. 56) Il valore del terreno B-32 è stato determinato dai periti del comune di Madrid in una perizia del 27 luglio 2011 (precedente alla firma dell'accordo transattivo del 2011), basata sul modello di calcolo (« Módelo básico de repercusión de suelo ») come segue: a) terreno: superficie totale di 70 815 metri quadri, di cui 35 407 metri quadri edificabili; b) considerando l'uso autorizzato, lo stato di sviluppo e il grado di urbanizzazione in quel momento, è stato considerato un valore ( 28 ) di 588 EUR al metro quadro; c) coefficiente di indicizzazione: 1,09; d) il risultato di 35 407 x 588 x 1,09, pari a 22 693 054,44 EUR. 57) Le autorità spagnole hanno inoltre fatto riferimento alla relazione del ministero delle Finanze del 2011, in cui il valore del terreno B-32 era stimato a 25 776 296 EUR. 58) Come indicato al considerando 18, ai fini dell'accordo di attuazione del 1998, i servizi del comune di Madrid hanno stimato il valore del terreno B-32 nel 1998 a 595 194 EUR. Secondo le autorità spagnole, la differenza tra il valore del terreno B-32 nel 1998 e nel 2011 potrebbe essere spiegata dalla situazione del terreno nei diversi periodi. Nel 1998 i servizi del comune di Madrid avevano considerato il fatto che l'urbanizzazione dell'area fosse ancora a uno stadio iniziale. All'epoca era stata completata solo la pianificazione urbanistica, ma lo sviluppo dell'area non era stato realizzato e non erano state concesse le licenze edilizie. Sono dunque passati diversi anni prima che potesse avere inizio la fase di edificazione. Tale situazione è cambiata radicalmente nel 2011. 59) Per quanto riguarda lo studio realizzato per la Commissione da TINSA per la valutazione degli altri tre terreni trasferiti al Real Madrid in alternativa al terreno B-32, come concordato nell'accordo transattivo del 2011 (cfr. considerando 31), le autorità spagnole hanno affermato che la metodologia ( 29 ) e le norme ( 30 ) in base alle quali TINSA ha effettuato la sua valutazione sono diverse dalla metodologia ( 31 ) e dalle norme ( 32 ) applicate dal comune di Madrid. Inoltre la valutazione di TINSA si basava sulle sue banche dati, alle quali il comune di Madrid non aveva accesso. Le autorità spagnole hanno inoltre indicato che TINSA aveva effettuato un'analisi di sensibilità in cui, sulla base delle probabilità, erano stati individuati valori intermedi di alta gamma. Tuttavia, anche secondo le autorità spagnole, la differenza tra il risultato delle valutazioni effettuate dal comune di Madrid e quello delle valutazioni di TINSA (1 127 651,04 EUR, ossia una differenza del 5,36 %) è accettabile. Tale differenza nei risultati del calcolo sarebbe accettabile anche nelle valutazioni effettuate sulla base della stessa metodologia. 4.4. Osservazioni sul valore del terreno intorno allo stadio Bernabeu 60) Per quanto riguarda le disposizioni immobiliari previste dalla convenzione urbanistica del 2011, la Spagna rileva che la sentenza n. 77/2015 della Corte superiore di Madrid del 2 febbraio 2015 ha annullato la modifica del PGOU in relazione ai terreni situati attorno allo stadio Bernabeu e impedisce l'esecuzione della convenzione urbanistica del 2011. 5. OSSERVAZIONI DEL REAL MADRID 61) La Commissione ha ricevuto le osservazioni del Real Madrid dopo la pubblicazione della decisione di avvio e a seguito della sentenza del Tribunale del 2019. 5.1. Osservazioni in merito alla trasferibilità del terreno B-32 al Real Madrid 62) Il Real Madrid ha sottolineato che la classificazione urbanistica del terreno B-32 per «utilizzo sportivo» non modifica l'obbligo del comune di Madrid, ai sensi dell'accordo di attuazione del 1998, di trasferire la proprietà del terreno al Real Madrid. In quel momento non era chiaro che il terreno B-32 dovesse essere successivamente di proprietà pubblica. Una condizione affinché un terreno sia di proprietà pubblica è che esso sia «designato» per un servizio pubblico (« afectación »). La designazione si verifica quando tale servizio pubblico è attuato o, in altri termini, è effettivamente connesso a un'esigenza pubblica ( 33 ) . 63) Secondo il Real Madrid, a distanza di più di 25 anni dalla classificazione del terreno B-32 per «utilizzo sportivo», su di esso non sono stati realizzati lavori di costruzione ed esso non è mai stato utilizzato per fornire servizi pubblici. Pertanto la classificazione per «utilizzo sportivo» non è mai divenuta effettiva e non si poteva ritenere che il terreno fosse demaniale (« dominio público »). 64) Inoltre il Real Madrid ha ritenuto che la classificazione urbanistica avrebbe potuto essere modificata prima della conclusione dell'accordo di attuazione del 1998. Il comune di Madrid aveva la capacità di annullare (« desafectación ») la classificazione allora esistente del terreno B-32 e di attribuire una classificazione diversa. Nel 1998 una siffatta modifica della classificazione urbanistica esistente avrebbe potuto essere apportata senza scontrarsi con particolari ostacoli normativi. Tuttavia nel 2001, con l'entrata in vigore della legge 9/2001, la situazione è mutata. L'articolo 67, paragrafo 2, della legge 9/2001 stabiliva che la decisione di cambiare la classificazione urbanistica dei terreni destinati a un utilizzo pubblico (« desafecte el suelo de un destino público ») deve essere accompagnata da misure compensative allo scopo di mantenere la qualità e la quantità di tali risorse pubbliche nella zona interessata ( 34 ) . Di conseguenza, quando nel 2003 è arrivato il momento di trasferire il terreno B-32, il comune di Madrid non avrebbe potuto modificare la classificazione di tale terreno senza adottare misure volte a garantire che la qualità e la quantità degli impianti sportivi a Las Tablas non sarebbero state compromesse. 65) Pertanto il comune di Madrid avrebbe dovuto acquistare nella zona di Las Tablas un terreno di dimensioni simili a quelle del terreno B-32 e classificarlo in maniera tale da destinarlo ad un «utilizzo sportivo». Tale soluzione sarebbe stata assai onerosa, in quanto tutti i terreni disponibili in quella zona erano classificati, nel 2011, come «residenziali» o «commerciali». I terreni così classificati richiedono un prezzo di mercato assai più elevato rispetto a quelli destinati ad un «utilizzo sportivo». Uno studio presentato dal Real Madrid calcolava che tali misure compensative avrebbero avuto per il comune di Madrid un costo compreso tra 58 milioni e 240 milioni di EUR, ovvero molto più dell'indennizzo di 22 693 054,44 EUR concordato in base all'accordo transattivo del 2011 ( 35 ) . 5.2. Osservazioni relative alla violazione dell'accordo di attuazione del 1998 e alle relative conseguenze 66) Secondo il Real Madrid, nell'accordo di attuazione del 1998, il comune di Madrid ha assunto senza dubbio l'obbligo di trasferire la proprietà del terreno B-32 al Real Madrid. Il Real Madrid non avrebbe mai trasferito la piena proprietà di un terreno al comune di Madrid in cambio di un terreno con trasferibilità limitata. Inoltre un ipotetico accordo riguardante un terreno non trasferibile avrebbe interrotto l'equilibrio del contratto e avrebbe potuto comportare un arricchimento senza causa del comune di Madrid, incompatibile con il diritto spagnolo. 67) Inoltre il Real Madrid non ha ritenuto che il principio dell'operatore in un'economia di mercato sia applicabile al caso di specie. Il quadro di riferimento pertinente nel caso di specie, atto a stabilire la responsabilità di un'autorità pubblica e la conseguenza di tale responsabilità, non è stato determinato dal mercato, bensì dalla legge. Era irrilevante che l'intervento del comune di Madrid fosse conforme al mercato, nella misura in cui la sua azione e il suo grado di responsabilità sono determinati dalla legge. 68) Il fatto che il comune di Madrid non abbia rispettato il suo obbligo contrattuale ha legittimato il Real Madrid a chiedere un indennizzo per inadempimento contrattuale. Tale indennizzo avrebbe dovuto porre il Real Madrid nella stessa situazione in cui si sarebbe trovato se il comune di Madrid avesse rispettato il suo obbligo contrattuale e avesse trasferito alla società la piena proprietà del terreno B-32. 69) Il Real Madrid non ha rivendicato un semplice diritto di utilizzo sul terreno B-32. Tale rivendicazione avrebbe distorto gli obblighi assunti dal comune di Madrid e dal Real Madrid nell'accordo di attuazione del 1998. Il valore rilevante ai fini dell'indennizzo era il valore che il terreno B-32 avrebbe avuto per il Real Madrid se il comune di Madrid avesse adempiuto l'obbligo di trasferire la proprietà del terreno, conformemente ai termini dell'accordo. 70) Il Real Madrid ha sostenuto che, affinché un'obbligazione contrattuale sia nulla ai sensi del diritto spagnolo, gli ostacoli all'adempimento del contratto devono esistere dal principio, essere assoluti, permanenti e sfuggire al controllo delle parti. Per la medesima ragione il comune di Madrid non avrebbe potuto sottrarsi all'obbligo contrattuale nei confronti del Real Madrid di trasferire il terreno B-32 invocando la dottrina dell'impossibilità sopraggiunta prevista dal diritto spagnolo (« imposibilidad sobrevenida »). Il comune di Madrid avrebbe potuto sottrarsi alla responsabilità soltanto qualora gli ostacoli all'adempimento fossero stati insormontabili e fuori dal suo controllo. 71) Secondo il Real Madrid non sarebbe stato plausibile accettare un accordo che avesse attribuito al suo diritto contrattuale al terreno B-32 un valore inferiore al valore di mercato del terreno nel 2011. Il Real Madrid non avrebbe accettato una soluzione che avesse stimato il valore del suo diritto al terreno B-32 secondo il valore di mercato di tale terreno nel 1998 o nel 2003. Esso avrebbe esperito un'azione in giudizio per proteggere l'intero valore del suo diritto ad esigere l'esecuzione dell'accordo di attuazione del 1998. 72) In alternativa all'accordo transattivo del 2011, il Real Madrid avrebbe insistito sui suoi diritti contrattuali. Si sarebbe trattato di un indennizzo per inadempimento contrattuale, qualora l'inadempimento fosse stato causato intenzionalmente o per negligenza sulla base dell'articolo 1101 del Codice civile. Ne sarebbe derivata una richiesta di indennizzo di importo pari al valore del terreno al momento della sentenza, ovvero il valore previsto nell'accordo transattivo del 2011. Il Real Madrid avrebbe anche potuto risolvere il contratto a norma dell'articolo 1124 del Codice civile; ciò avrebbe determinato il diritto alla restituzione delle prestazioni già erogate a norma dell'articolo 1123 del Codice civile e una richiesta di risarcimento danni. 73) Il Real Madrid sottolinea che per il comune di Madrid l'accordo transattivo del 2011 è più vantaggioso della completa restituzione dei terreni scambiati. La restituzione avrebbe comportato il ripristino della situazione antecedente all'accordo di attuazione del 1998. In linea di massima il comune di Madrid sarebbe stato costretto a restituire al Real Madrid i 15 000 metri quadri ricevuti a Ciudad Deportiva e il Real Madrid avrebbe dovuto restituire al comune di Madrid i terreni 33 e 34. Tuttavia la restituzione dei terreni in quanto tali non sarebbe stata fattibile. Le parti hanno venduto i terreni anni fa a terzi che li hanno acquistati in buona fede. In tali casi il diritto spagnolo prevede che una parte debba restituire all'altra il valore del terreno oggetto di restituzione al momento della sentenza. 74) Basandosi su una relazione di valutazione del 2014 commissionata dal Real Madrid alla società di consulenza immobiliare Aguirre Newman («la relazione Aguirre Newman»), il Real Madrid ha spiegato in che modo la restituzione delle prestazioni contrattuali nel 2011 sarebbe regolata dal diritto spagnolo e quali sarebbero le conseguenze finanziarie di tale restituzione. Secondo il Real Madrid, la restituzione avrebbe dato luogo ai seguenti pagamenti tra il comune di Madrid e il Real Madrid: — il comune di Madrid avrebbe dovuto versare al Real Madrid un importo pari al valore dei 15 000 metri quadri di Ciudad Deportiva nel 2011, che la relazione Aguirre Newman ha stimato a 65 346 000 EUR ( 36 ) ; — il Real Madrid avrebbe dovuto corrispondere al comune di Madrid un importo pari al valore dei terreni 33 e 34 nel 2011, stimato da Aguirre Newman a 32 246 000 EUR ( 37 ) ; — pertanto, come effetto netto della restituzione, il comune di Madrid avrebbe dovuto versare al Real Madrid 33 100 000 EUR, ovvero 10 407 000 EUR in più rispetto a quanto ricevuto dal Real Madrid in base all'accordo transattivo del 2011. Ciò significava che, mediante la sottoscrizione dell'accordo transattivo del 2011, il Real Madrid sostanzialmente rinunciava ad esigere dal comune di Madrid il pagamento di ulteriori 10 407 000 EUR. 75) Il Real Madrid ha poi sostenuto che, stipulando l'accordo transattivo del 2011, il comune di Madrid avesse potuto evitare tale rischio a un costo che era di circa 10 407 000 EUR inferiore rispetto all'importo che il Real Madrid avrebbe potuto esigere se avesse risolto l'accordo di attuazione del 1998 e chiesto la restituzione. 76) Infine il Real Madrid ha sostenuto che avrebbe potuto chiedere il risarcimento dei danni per inadempimento contrattuale da parte del comune di Madrid. Sulla base dell'articolo 1124 del Codice civile spagnolo e della giurisprudenza consolidata, la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni di origine contrattuale costituiscono mezzi di ricorso compatibili tra loro. Scopo di tale risarcimento è porre il creditore nella stessa posizione in cui si sarebbe trovato se il debitore avesse assolto i suoi obblighi contrattuali. 77) Partendo dal presupposto della nullità dell'accordo di attuazione del 1998, il Real Madrid ha sostenuto che la conseguenza giuridica della nullità contrattuale sarebbe, conformemente all'articolo 1303 del Codice civile, la restituzione delle prestazioni erogate dalle parti in virtù del contratto nullo. L'articolo 1307 del Codice civile stabilisce che un bene che non può essere restituito perché è andato perduto dovrebbe essere sostituito con il suo valore al momento della perdita, addizionato degli interessi. La vendita a un soggetto terzo in buona fede equivale a una perdita ( 38 ) . Tale approccio avrebbe dato luogo ai seguenti pagamenti tra il comune di Madrid e il Real Madrid: a) il comune di Madrid sarebbe stato tenuto a corrispondere al Real Madrid i proventi della vendita, nel 2003, dei 15 000 metri quadri nella zona di Ciudad Deportiva, pari a circa 53 milioni di EUR, oltre agli interessi maturati da tale data; b) a sua volta, il Real Madrid sarebbe stato tenuto a versare al comune di Madrid i proventi della vendita, nel 1999, dei terreni 33 e 34, pari a circa 12 900 000 EUR più gli interessi; c) pertanto l'effetto netto di tale restituzione nel 2011, senza gli interessi, sarebbe consistito nell'obbligo per il comune di Madrid di versare al Real Madrid un importo pari a 40 100 000 EUR. Tale importo è di circa 17 407 000 EUR superiore all'indennizzo versato al Real Madrid in virtù dell'accordo transattivo del 2011 e di circa 7 000 000 EUR superiore all'importo che il comune di Madrid dovrebbe restituire al Real Madrid se l'accordo di attuazione del 1998 fosse risolto in conseguenza dell'inadempimento dello stesso da parte del comune di Madrid. 5.3. Osservazioni in merito al valore dei terreni 78) I valori dei terreni nel 1998 sono stati determinati da funzionari qualificati e competenti della Gerencia Municipal de Urbanismo del comune di Madrid, che hanno utilizzato la metodologia di valutazione prevista dalla legislazione spagnola. In base a tali valutazioni, i terreni da trasferire al Real Madrid avevano il medesimo valore complessivo dei 15 000 metri quadri da trasferire al comune di Madrid. Tabella 1 Valutazioni nell'accordo di attuazione del 1998 Comune di Madrid Real Madrid Terreni da trasferire al Real Madrid Valore Terreni da trasferire al comune di Madrid Valore Terreno B-32 595 194  EUR 15 000  m 2 a Ciudad Deportiva 13 522 772  EUR Terreni B-33 e B-34 12 927 578  EUR Totale 13 522 772  EUR Totale 13 522 772  EUR 79) Pertanto le valutazioni utilizzate dal comune di Madrid nel 1998 come base per il trasferimento dei terreni B-32, 33 e 34 non indicavano che il Real Madrid avrebbe ricevuto una sovracompensazione. 80) La metodologia di valutazione seguita per stabilire il valore dei terreni oggetto dell'accordo di attuazione del 1998 è stata utilizzata dalle autorità pubbliche in tutta la Spagna per determinare in maniera oggettiva il valore dei terreni ( 39 ) . I funzionari che preparano le perizie estimative sono esperti del settore e sono personalmente tenuti ad agire in conformità della normativa e delle procedure applicabili e a rispettare i principi di obiettività, neutralità e imparzialità. Si presume che le valutazioni che essi preparano siano eque ed accurate, anche quando sono utilizzate nell'ambito di procedimenti dinanzi agli organi giurisdizionali spagnoli. In base al diritto spagnolo sarebbe illegale correggere intenzionalmente una valutazione (al rialzo o al ribasso) a beneficio di un soggetto privato e a spese della pubblica amministrazione. 81) Per tali ragioni il Real Madrid ha ritenuto che le valutazioni effettuate nel 1998 ai fini dell'accordo di attuazione del 1998 fossero valutazioni di periti indipendenti ai sensi della comunicazione della Commissione relativa agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità ( 40 ) . 82) La relazione Aguirre Newman ha calcolato il valore di mercato del 1998 del terreno B-32 e dei 15 000 metri quadri di Ciudad Deportiva. I risultati della relazione sono sostanzialmente coerenti con le valutazioni concordate dai servizi del comune di Madrid prima della firma dell'accordo di attuazione del 1998. I risultati consentono di ritenere che il Real Madrid non abbia ricevuto una sovracompensazione nel 1998. In effetti la relazione indicava che l'accordo di attuazione del 1998 aveva sottostimato il valore del 1998 dei 15 000 metri quadri di Ciudad Deportiva e sovrastimato il valore del terreno B-32 e dei terreni 33 e 34. Tabella 2 Raffronto tra le valutazioni nell'accordo di attuazione del 1998 e quelle contenute nella relazione aguirre newman Comune di Madrid Real Madrid Terreni da trasferire al Real Madrid Valore (Aguirre Newman) Valore (accordo del 1998) Variazione (Δ %) Terreni da trasferire al comune di Madrid Valore (Aguirre Newman) Valore (accordo del 1998) Variazione (Δ %) Terreno B-32 574 000  EUR 595 194  EUR +3,69  % 15 000  m 2 a Ciudad Deportiva 13 850 000 EUR 13 522 772 EUR -2,04  % Terreni B-33 e B-34 12 869 000 EUR 12 927 578 EUR +0,46  % Totale 13 443 000 EUR 13 522 772 EUR +0,59  % Totale 13 850 000 EUR 13 522 772 EUR -2,04  % 83) I risultati di cui sopra dimostrano che il comune di Madrid ha agito come un operatore privato al momento della conclusione dell'accordo di scambio di terreni del 1996 e dell'accordo di attuazione del 1998. Il comune di Madrid non ha trasferito alcun beneficio al Real Madrid. La successiva vendita da parte del comune di Madrid di terreni nella Ciudad Deportiva per un valore di 53 000 000 EUR conferma che il Real Madrid non ha ricevuto una sovracompensazione quando ha scambiato il terreno della Ciudad Deportiva con il comune di Madrid. Inoltre la vendita dei terreni situati nella zona di Julián Camarillo Sur a terzi da parte del Real Madrid nel 1999 a un prezzo che era pressoché identico al valore attribuito a tali terreni nell'accordo di attuazione del 1998 conferma l'accuratezza delle valutazioni del comune di Madrid. 84) Quanto alla valutazione del terreno B-32 nel 2011, il Real Madrid ha ritenuto che la perizia eseguita dai servizi tecnici dell'ufficio urbanistico del comune di Madrid costituisca anch'essa una valutazione indipendente. La valutazione effettuata da Aguirre Newman per conto del Real Madrid, in cui sono stati utilizzati principi di valutazione internazionali consolidati, indicava che il valore di mercato del terreno B-32 nel 2011 era di 22 690 000 EUR, ossia quasi lo stesso della valutazione effettuata dal comune di Madrid ai fini dell'accordo transattivo del 2011. 85) Il Real Madrid ha inoltre incaricato TINSA di stimare il valore del terreno B-32 nel 2011 utilizzando la metodologia adottata dalla società per calcolare il valore degli altri tre terreni, ossia il metodo residuale dinamico, ai fini della relazione commissionata dalla Commissione. Sulla base di tale valutazione, il valore di mercato del terreno B-32 nel 2011 era di 23 000 000 EUR. La valutazione di TINSA è effettuata sulla base delle seguenti ipotesi specifiche. In primo luogo, il terreno B-32 è stato destinato ad un utilizzo sportivo e, in secondo luogo, il calcolo del valore è effettuato considerando il terreno come terreno con trasferibilità non limitata. 86) Inoltre il Real Madrid richiama l'attenzione sul fatto che il valore attribuito al terreno B-32 dal catasto immobiliare (« Catastro Inmobiliario ») nel 2011 era pari a 25 776 296 EUR. Il catasto immobiliare è un ente statale collegato al ministero delle Finanze spagnolo, che non dipende dal comune di Madrid né da altre autorità a Madrid. Conformemente alla legislazione spagnola, il valore catastale non deve superare il valore di mercato del terreno in questione ed è basato, ad esempio, su informazioni relative a operazioni di mercato reali. Di conseguenza il valore di mercato del terreno B-32 nel 2011 non avrebbe dovuto essere inferiore a 25 776 296 EUR. 87) Per quanto riguarda l'aumento del valore dal 1998, il Real Madrid spiega che nel 1998 il terreno B-32 era un terreno improduttivo situato in una zona non ancora urbanizzata. Sebbene il comune di Madrid avesse approvato nel 1997 un piano di urbanizzazione, tale approvazione non era garanzia di un'effettiva urbanizzazione dell'area, che richiedeva notevoli investimenti da parte di investitori privati disposti ad assumersi il rischio. Le prime licenze edilizie nella zona di Las Tablas, dove si trova il terreno B-32, erano state rilasciate solo nel 2001. Da quel momento era iniziata un'importante attività di costruzione ed era evidente che, con tutta probabilità, Las Tablas sarebbe diventata una prospera zona urbanizzata. Dopo il trasferimento della sede mondiale di Telefónica a Las Tablas, altre grandi società si sono trasferite in questa zona. Nel 2011 l'area era completamente urbanizzata e costituiva una zona residenziale e commerciale di grande attrattiva. Questa trasformazione radicale di Las Tablas in una zona completamente urbanizzata e edificata, circondata da costosi condomini e dalle sedi di società multinazionali, ha avuto un potente effetto sul valore del terreno B-32 nel 2011. 88) La società di consulenza Aguirre Newman ha stimato, per conto del Real Madrid, il valore degli altri tre terreni nel 2011 a 12 385 000 EUR. 89) Inoltre il Real Madrid ha accettato la valutazione degli altri tre terreni effettuata dai servizi del comune di Madrid e l'ha approvata nell'accordo transattivo del 2011. 90) Per quanto riguarda lo studio realizzato da TINSA per la Commissione ai fini della valutazione degli altri tre terreni da trasferire al Real Madrid, anziché del terreno B-32, come concordato nell'accordo transattivo del 2011 (cfr. considerando 31), il Real Madrid ha ritenuto che la valutazione di TINSA contenesse errori che hanno avuto un impatto significativo sui risultati della valutazione. Uno di questi errori è consistito nel fatto che la valutazione di TINSA si basava sui prezzi di offerta e non sui prezzi di chiusura delle effettive operazioni di acquisto. TINSA avrebbe potuto utilizzare lo strumento offerto dal 2017 dai registri immobiliari spagnoli, che forniscono dati sulle transazioni reali e, pertanto, sui prezzi di chiusura. L'utilizzo di tale strumento potrebbe essere fondamentale per stimare un valore di mercato. In caso contrario, la valutazione potrebbe comportare deviazioni nei risultati. Inoltre l'uso da parte di TINSA di valori di riferimento comparabili e di taluni coefficienti di ponderazione non sarebbe corretto. 5.4. Osservazioni sui terreni circostanti lo stadio Bernabéu 91) Il Real Madrid spiega che, per quanto riguarda la modifica del PGOU relativa alla zona circostante lo stadio Bernabéu e il quartiere di Carabanchel come convenuto nella convenzione urbanistica del 2011, la prevista modifica del piano di urbanizzazione prevedeva un aumento della superficie edificabile (« edificabilidad ») per consentire l'ampliamento e la copertura dello stadio. Come compensazione a fronte di tali cambiamenti, la legislazione spagnola stabilisce che il proprietario deve trasferire all'ente pubblico il 10 % del valore dell'incremento della superficie edificabile (« aprovechamiento »). In questo caso, era stato previsto che tale trasferimento al comune di Madrid avrebbe riguardato i terreni situati nella zona di Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, che sarebbero stati riclassificati da «residenziali» (« residencial ») a «aree verdi» e ad «infrastrutture pubbliche» (« equipamiento público »). 92) Tuttavia la sentenza n. 77/2015 della Corte superiore di Madrid, del 2 febbraio 2015, ha annullato la modifica del PGOU del 2011. Tale sentenza è diventata giuridicamente vincolante e impedisce l'esecuzione della convenzione urbanistica del 2011. Il Real Madrid evidenzia che tale convenzione non ha alcun rapporto con l'accordo transattivo del 2011. Finora non è avvenuto alcun trasferimento di terreni tra il comune di Madrid e il Real Madrid in virtù della convenzione urbanistica del 2011. In effetti i rispettivi piani delle parti sono stati annullati. 6. OSSERVAZIONI DI ALTRE PARTI INTERESSATE 93) Dopo la pubblicazione della decisione di avvio, la Commissione ha ricevuto osservazioni dall'associazione Ecologistas en Acción , dalla Asociación para la Defensa del Estado de Derecho e dai cittadini che avevano informato la Commissione riguardo all'operazione immobiliare in esame. 94) Ecologistas en acción ha affermato che anche nel 1998 i terreni per uso pubblico, come ad esempio quelli destinati ad un utilizzo sportivo, non potevano essere trasferiti a privati. Tale divieto avrebbe riguardato anche terreni non ancora acquistati dal comune ma inclusi nei piani urbanistici con tale classificazione. Detta dichiarazione rappresenta l'interpretazione del diritto urbanistico spagnolo fornita da Ecologistas en acción . 95) Analogamente al Real Madrid, Ecologistas en acción attira l'attenzione della Commissione sulla sentenza n. 77/2015 della Corte superiore di Madrid, del 2 febbraio 2015, che ha annullato la modifica del PGOU relativa ai terreni circostanti lo stadio Bernabéu. La Corte superiore di Madrid ha concluso che non vi era alcuna motivazione di interesse generale che giustificasse le modifiche della pianificazione urbanistica relative ai terreni circostanti lo stadio, di cui è fatta menzione al punto 18 della decisione di avvio. La Corte ha concluso che l'operazione tra il Real Madrid e il comune di Madrid non era basata su considerazioni di interesse pubblico generale del comune ma obbediva unicamente alle esigenze del Real Madrid in relazione al progetto di modernizzazione del suo stadio. 96) La Corte superiore di Madrid ha sottolineato che le decisioni di pianificazione urbanistica delle autorità competenti devono essere oggettivamente funzionali all'interesse pubblico e non agli interessi di uno o più proprietari dei terreni, e nemmeno del comune stesso. 97) Le altre parti interessate non hanno fornito ulteriori elementi di fatto o di diritto. 7. VALUTAZIONE DELLA MISURA 7.1. Osservazione preliminare sulla convenzione urbanistica del 2011 98) In base alle informazioni fornite dalle autorità spagnole e dal Real Madrid, la sentenza n. 77/2015 della Corte superiore di Madrid, del 2 febbraio 2015, ha annullato la modifica del PGOU relativa ai terreni circostanti lo stadio Bernabéu del Real Madrid. Di conseguenza la convenzione urbanistica del 2011 non sarà più attuata e pertanto la valutazione della Commissione di tale convenzione è diventata priva di oggetto. 99) Pertanto la presente decisione esamina soltanto l'accordo transattivo del 2011. 7.2. Esistenza degli aiuti 100) A norma dell'articolo 107, paragrafo 1, TFUE, «[s]alvo deroghe contemplate dai trattati, sono incompatibili con il mercato interno, nella misura in cui incidano sugli scambi tra Stati membri, gli aiuti concessi dagli Stati, ovvero mediante risorse statali, sotto qualsiasi forma che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza». 101) La qualifica di una misura come aiuto ai sensi di tale disposizione richiede pertanto che siano soddisfatte le seguenti condizioni cumulative: i) la misura deve essere imputabile allo Stato e finanziata mediante risorse statali; ii) la misura deve conferire un vantaggio al suo beneficiario; iii) tale vantaggio deve essere selettivo; e iv) la misura deve falsare o minacciare di falsare la concorrenza e incidere sugli scambi tra Stati membri. 7.2.1. Impresa 102) Affinché si applichino le norme in materia di aiuti di Stato è necessario che il beneficiario del presunto aiuto sia un'«impresa» ai sensi dell'articolo 107, paragrafo 1, TFUE. Secondo la giurisprudenza, può essere considerata impresa qualsiasi entità che esercita un'attività economica, a prescindere dallo status giuridico di detta entità e dalla sua modalità di finanziamento ( 41 ) . Nella misura in cui costituiscono attività economiche, le attività sportive sono quindi soggette al diritto dell'Unione europea in materia di concorrenza ( 42 ) . Nel caso di specie, il Real Madrid gestisce una società sportiva professionistica che genera ricavi dalla vendita di biglietti, dalle attività di marketing, dai diritti di diffusione, dal merchandising, dalle attività di sponsorizzazione, ecc. (cfr. considerando 14). Di conseguenza, il Real Madrid dovrebbe essere considerato un'impresa ai sensi dell'articolo 107, paragrafo 1, TFUE. 7.2.2. Imputabilità allo Stato e finanziamento mediante risorse statali 103) Affinché le misure possano qualificarsi come aiuti di Stato ai sensi dell'articolo 107, paragrafo 1, TFUE, devono, in primo luogo, essere imputabili allo Stato e, in secondo luogo, devono comportare il coinvolgimento di risorse statali. Quest'ultima condizione implica che l'aiuto deve essere concesso direttamente dallo Stato o da un ente pubblico o privato designato o istituito dallo Stato ( 43 ) . 104) L'accordo transattivo del 2011 è stato concluso dal comune di Madrid, che rappresenta un'autorità pubblica spagnola (cfr. considerando 29). Mediante tale accordo, il comune di Madrid ha corrisposto al Real Madrid un indennizzo per il suo inadempimento dell'obbligo contrattuale di trasferire il terreno B-32, mediante il trasferimento degli altri tre terreni. Di conseguenza, l'accordo transattivo del 2011 è imputabile al comune di Madrid e comporta il trasferimento di risorse statali sotto forma di un trasferimento di terreni da parte del comune di Madrid al Real Madrid. 7.2.3. L'aiuto deve falsare o minacciare di falsare la concorrenza e incidere sugli scambi tra Stati membri 105) Qualsiasi aiuto concesso al Real Madrid può incidere sugli scambi tra gli Stati membri, in quanto il Real Madrid ottiene entrate dalla vendita di biglietti, da attività di marketing, dal merchandising, dai diritti di diffusione e da attività di sponsorizzazione non soltanto nel territorio spagnolo ma anche in tutta l'Unione europea. Inoltre esso compete economicamente con società calcistiche professionistiche in Spagna e in tutto il territorio dell'Unione per gli introiti summenzionati (cfr. considerando 14) e per l'acquisto di calciatori; pertanto qualunque aiuto concesso al Real Madrid può incidere sugli scambi intra-UE e falsare la concorrenza, giacché la posizione finanziaria del Real Madrid sarà rafforzata rispetto a quella dei concorrenti sul mercato del calcio professionistico in conseguenza di detto aiuto ( 44 ) . Pertanto nel caso di specie è soddisfatta anche la quarta condizione per constatare l'esistenza di un aiuto di Stato. 7.2.4. Selettività 106) L'accordo transattivo del 2011 è selettivo in quanto è stato concluso dal comune di Madrid solo con il Real Madrid. 7.2.5. Vantaggio economico 107) Ai fini dell'articolo 107, paragrafo 1, TFUE, un vantaggio è un beneficio economico che un'impresa non avrebbe ottenuto in condizioni normali di mercato, ossia in assenza di un intervento dello Stato ( 45 ) . 108) Secondo la giurisprudenza, le operazioni economiche effettuate da un ente pubblico o da un'impresa pubblica non conferiscono un vantaggio alla controparte e pertanto non costituiscono aiuto, se hanno luogo in normali condizioni di mercato ( 46 ) . Per stabilire se una determinata operazione effettuata da un'autorità pubblica abbia avuto luogo in normali condizioni di mercato, il comportamento di detta autorità pubblica deve essere paragonato a quello di un ipotetico operatore in un'economia di mercato, in una situazione analoga, che operi in normali condizioni di mercato. Nei casi in cui l'operatore in un'economia di mercato avrebbe partecipato a tale operazione in condizioni simili, l'esistenza di un vantaggio potrebbe essere esclusa con riguardo a tale operazione ( 47 ) . 7.2.5.1.   Applicabilità del principio dell'operatore in un'economia di mercato 109) Nella sentenza del 2019, il Tribunale ha dichiarato, al punto 51, che «l'applicabilità del criterio dell'investitore privato presuppone che venga effettuata, inequivocabilmente e sulla base di elementi oggettivi e verificabili, una valutazione analoga a quella cui un operatore privato avrebbe avuto accesso prima o al momento dell'adozione della misura di cui trattasi» ( 48 ) . 110) Inoltre, nella sentenza del 2019, il Tribunale ha confermato che «il Regno di Spagna avrebbe potuto avvalersi di qualsiasi analisi giuridica che il comune di Madrid avesse fatto svolgere alle condizioni indicate al precedente punto 51» ( 49 ) . Il Tribunale ha altresì chiarito che una siffatta analisi giuridica «non significava soltanto un parere esterno» ( 50 ) . 111) L'indagine della Commissione ha dimostrato che il comune di Madrid ha raccolto e preso in considerazione i seguenti elementi di prova prima della firma dell'accordo transattivo del 2011. 112) Le tre perizie del comune di Madrid sono state elaborate da esperti degli uffici urbanistico, legale e finanziario del comune di Madrid e firmate prima della conclusione dell'accordo (cfr. considerando 27 e 28). Nel corso dell'elaborazione delle tre perizie, gli esperti hanno esaminato l'accordo di scambio del 1996, l'accordo di attuazione del 1998, la valutazione degli altri tre terreni effettuata dai servizi tecnici del comune di Madrid il 27 luglio 2011 e la richiesta del Real Madrid del 28 gennaio 2011 di trasferire la proprietà del terreno B-32 (cfr. considerando 26). Sulla base della valutazione condotta su tali elementi di prova, gli esperti hanno consigliato all'autorità locale di concludere l'accordo transattivo del 2011, prima di procedere a tale firma. La consulenza legale, urbanistica e finanziaria contenuta nelle tre perizie del comune di Madrid è stata ripresa nel preambolo dell'accordo transattivo del 2011. 113) Le autorità spagnole hanno inoltre trasmesso alla Commissione osservazioni dettagliate elaborate dal comune di Madrid. La Commissione rileva che tali osservazioni comprendono un'analisi giuridica dettagliata, effettuata dal comune di Madrid, basata non solo sulla sua interpretazione delle pertinenti disposizioni di diritto urbanistico e civile spagnolo e regionale, ma anche sulla prassi del comune di Madrid, nonché sulla giurisprudenza e la dottrina applicabili al caso di specie (cfr. sezioni 4.1 e 4.2). 114) Sulla base degli elementi di prova di cui al considerando 113, il comune di Madrid ha effettuato un'analisi giuridica (nonché urbanistica e finanziaria) a sostegno della firma dell'accordo transattivo del 2011. 115) In primo luogo, nelle tre perizie del comune di Madrid gli esperti comunali hanno consigliato a quest'ultimo di firmare l'accordo transattivo del 2011, sulla base dei motivi che seguono: a) una volta approvato dalla Gerencia Municipal de Urbanismo il 4 giugno 1998, l'accordo di attuazione del 1998 è diventato un contratto avente efficacia giuridica; b) nonostante il Real Madrid avesse adempiuto i propri obblighi contrattuali e trasferito al comune di Madrid 15 000 metri quadrati nella Ciudad Deportiva , il comune di Madrid non aveva proceduto al trasferimento del terreno B-32 alla società; c) vi era l'impossibilità giuridica di trasferire la proprietà del terreno B-32 al Real Madrid; d) nel 2011 il comune di Madrid ha pertanto violato l'accordo di attuazione del 1998. In conseguenza di tale violazione dell'accordo di attuazione del 1998, il Real Madrid aveva diritto a ricevere un indennizzo. 116) In secondo luogo, come descritto nelle sezioni 4.1 e 4.2, le autorità spagnole hanno fornito alla Commissione un'analisi giuridica dettagliata a sostegno delle seguenti conclusioni: a) il terreno B-32, che nel 1998 il comune di Madrid e il Real Madrid consideravano un terreno trasferibile, è diventato non trasferibile a soggetti privati per via di una modifica apportata nel 2001 alla normativa urbanistica applicabile a livello regionale, che ne imponeva la proprietà pubblica. La possibilità di modificare la destinazione all'utilizzo sportivo del terreno B-32, come proposto da alcune parti interessate, è stata esclusa. Sulla base della giurisprudenza, il comune di Madrid ha ritenuto che tale modifica debba in ogni caso perseguire un interesse generale e non possa essere adottata esclusivamente al fine di rendere possibile il trasferimento di un terreno a un soggetto privato (cfr. sezione 4.1); b) il comune di Madrid non ha trasferito il terreno B-32 al Real Madrid. Di conseguenza, il comune di Madrid era responsabile della violazione dell'accordo di attuazione del 1998, che costituiva un accordo avente efficacia. In tale scenario il Real Madrid avrebbe potuto richiedere, come ha fatto, al comune di Madrid di corrispondere un importo di valore equivalente a quello del terreno non trasferito. Il Real Madrid avrebbe potuto, in alternativa, risolvere l'accordo di attuazione del 1998 e chiedere alle parti di restituire i terreni scambiati. Considerando che i terreni scambiati dal comune di Madrid e dal Real Madrid erano già stati venduti a terzi, la restituzione di tali terreni è diventata impossibile. In tal caso, in base al diritto spagnolo, le parti avrebbero dovuto restituirsi reciprocamente il valore dei terreni al momento della loro vendita (cfr. sezioni 4.2 e 5.2). 117) Tale analisi giuridica ha consentito al comune di Madrid di tenere conto, nell'ambito del suo processo decisionale, delle diverse opzioni disponibili da un punto di vista giuridico e delle relative conseguenze economiche. Nell'accordo transattivo del 2011, le parti hanno convenuto di risolvere la controversia mediante il trasferimento al Real Madrid degli altri tre terreni. La Commissione osserva che, come affermato dal comune di Madrid e dal Real Madrid, tale soluzione ha evitato un esito, ossia la risoluzione dell'accordo, che sarebbe stato molto più oneroso per il comune di Madrid (cfr. considerando 51). 118) Alla luce di quanto precede, la Commissione non contesta l'applicabilità del principio dell'operatore in un'economia di mercato al comune di Madrid al momento della firma dell'accordo transattivo del 2011. A tale riguardo, la Commissione osserva quanto segue: — l'accordo transattivo del 2011 è un contratto di diritto privato. Le conseguenze della violazione di tale contratto sono soggette al diritto civile spagnolo e non al diritto pubblico (cfr. sezione 4.2); — tanto le tre perizie del comune di Madrid quanto le osservazioni presentate dalle autorità spagnole nel 2012 e nel 2014 riflettono lo stesso parere giuridico, basato, tra l'altro, sulla loro rispettiva interpretazione delle stesse disposizioni giuridiche; — nelle osservazioni presentate da febbraio 2012 fino al 2025, le autorità spagnole fanno riferimento al parere giuridico espresso prima della firma dell'accordo transattivo del 2011, in particolare all'analisi giuridica da esse effettuata in relazione alla non trasferibilità del terreno B-32 al Real Madrid e alla responsabilità della società per il mancato trasferimento, che sia il comune di Madrid sia il Real Madrid hanno considerato una violazione dell'accordo (cfr. considerando da 42 a 45); — le tre perizie del comune di Madrid, unitamente alle osservazioni delle autorità spagnole presentate dal 2012 al 2025, forniscono un'interpretazione dettagliata del diritto urbanistico e civile spagnolo applicabile prima o al momento della firma dell'accordo transattivo del 2011, e non in un momento successivo. Inoltre le tre perizie e le osservazioni summenzionate sono state elaborate dagli stessi servizi del comune di Madrid, ossia da esperti del settore giuridico, urbanistico e finanziario; — nelle sue osservazioni, il Real Madrid sostiene che nel 1998 il terreno B-32 era trasferibile, che il comune di Madrid era responsabile del suo mancato trasferimento, che costituiva un inadempimento contrattuale, e che il Real Madrid aveva diritto a richiedere un indennizzo a tale titolo. L'indennizzo avrebbe dovuto porre il Real Madrid nella stessa situazione in cui si sarebbe trovato se il comune di Madrid avesse rispettato il suo obbligo contrattuale e avesse trasferito alla società la piena proprietà del terreno B-32. 119) La Commissione non dispone di elementi che indichino che l'analisi giuridica effettuata dalle autorità spagnole, come descritto in precedenza, o le fonti su cui esse si sono basate per effettuare l'analisi fossero errate. 120) Le osservazioni presentate dalle parti interessate non forniscono fatti o prove a dimostrazione dell'inesattezza dell'analisi effettuata dalle autorità spagnole. Esse non modificano pertanto questa conclusione (cfr. considerando da 94 a 97). 121) La Commissione ritiene pertanto che le osservazioni presentate dalle autorità spagnole poco dopo la firma dell'accordo transattivo del 2011, descritte nelle sezioni 4.1 e 4.2, riflettano un'analisi giuridica svolta prima della firma di detto accordo. Ciò sarebbe confermato dalle tre perizie del comune di Madrid. 122) Alla luce di quanto precede, la Commissione ritiene che la valutazione effettuata dal comune di Madrid si sia basata su elementi oggettivi e verificabili. Gli elementi di prova raccolti, prima o al momento della firma dell'accordo transattivo del 2011, dimostrano che il comune di Madrid ha effettuato una valutazione comparabile a quella di un operatore privato. 7.2.5.2.   Applicazione del principio dell'operatore in un'economia di mercato 123) Il Tribunale ha ricordato nella sentenza del 2019 che, «per verificare se la vendita di un terreno da parte di un'autorità pubblica ad un soggetto privato costituisca un aiuto di Stato, occorre che la Commissione applichi il criterio dell'investitore privato in un'economia di mercato, al fine di determinare se il prezzo pagato dal presunto beneficiario dell'aiuto corrisponda al prezzo che un investitore privato, che agisce in normali condizioni di concorrenza, avrebbe potuto fissare. In generale, l'uso di tale criterio implica una valutazione economica complessa da parte della Commissione» ( 51 ) . 124) Inoltre il Tribunale ha rilevato che «occorre quindi valutare se, tenuto conto dell'intenzione iniziale delle parti dell'accordo di attuazione del 1998, ma anche della normativa applicabile al terreno B-32, al momento della conclusione di detto accordo di attuazione nonché al momento della conclusione dell'accordo transattivo del 2011, sia ragionevole ritenere che un operatore in un'economia di mercato avrebbe accettato di farsi carico della compensazione integrale per il mancato trasferimento del terreno in questione, che è stato stimato al valore di detto appezzamento pari a EUR 22 690 000» ( 52 ) . 125) Le autorità spagnole hanno confermato che, ai fini dell'accordo di attuazione del 1998, i servizi del comune di Madrid hanno stimato il valore del terreno B-32 a 595 194 EUR (considerando 18). 126) Come indicato al considerando 56, il 27 luglio 2011 (ossia prima della firma dell'accordo transattivo) i servizi del comune di Madrid hanno stimato il valore di proprietà del terreno B-32 a tale data a 22 693 054,44 EUR. Secondo il ministero delle Finanze spagnolo, il valore di proprietà del terreno B-32 nel 2011 era stimato a 25 776 296 EUR (considerando 57). La valutazione effettuata dalla società di consulenza Aguirre Newman per conto del Real Madrid ha riportato un valore di mercato del terreno B-32 nel 2011 pari a 22 690 000 EUR (considerando 84). La società di consulenza TINSA ha inoltre stabilito un valore di proprietà del terreno B-32 per il Real Madrid a 23 000 000 EUR (considerando 85). 127) Secondo i servizi del comune di Madrid, nel 2011 gli altri tre terreni avevano un valore di 19 972 348,96 EUR (considerando 31). In una relazione elaborata su richiesta della Commissione, TINSA (cfr. considerando 12) ha stimato il valore degli altri tre terreni a 21 100 000 EUR. Per conto del Real Madrid, la società di consulenza Aguirre Newman ha stimato il valore degli altri tre terreni nel 2011 a 12 385 000 EUR (considerando 88). 128) La Commissione ritiene che nel caso di specie le condizioni per l'applicazione del principio dell'operatore in un'economia di mercato siano soddisfatte, sulla base delle considerazioni che seguono. 129) Secondo l'analisi giuridica del comune di Madrid, effettuata sulla base di prove oggettive e verificabili raccolte prima o al momento della firma dell'accordo transattivo del 2011 (cfr. considerando 122), il Real Madrid aveva diritto a ricevere un indennizzo per la violazione dell'accordo di attuazione del 1998. Tale indennizzo avrebbe avuto un valore pari a quello della proprietà del terreno B-32 nel 2011 (cfr. considerando 52). 130) Inoltre il comune di Madrid e il Real Madrid sostengono che i servizi del comune di Madrid che si occupano di valutazione dei terreni fossero esperti di valutazione professionale giuridicamente vincolati dai principi di obiettività e imparzialità. Essi hanno stimato il valore dei terreni di proprietà delle pubbliche amministrazioni, come richiesto dalla legge, e si presume che le loro valutazioni dinanzi agli organi giurisdizionali nazionali siano accurate (considerando 55 e 80). Sulla base di ciò, il Real Madrid ha ritenuto che la valutazione del terreno B-32 effettuata nel 1998 e nel 2011 dai servizi tecnici del comune di Madrid costituisse in entrambi i casi una valutazione indipendente (considerando 81). 131) Inoltre la società di consulenza Aguirre Newman, per conto del Real Madrid, ha stimato il valore del terreno B-32 nel 2011 a 22 690 000 EUR. La Commissione osserva che, sebbene le metodologie utilizzate dai servizi del comune di Madrid e da Aguirre Newman per stimare il valore del terreno B-32 fossero diverse, il risultato delle loro valutazioni era quasi identico. 132) La Commissione tiene inoltre conto del fatto che, secondo il comune di Madrid e il Real Madrid, il catasto immobiliare pubblico, un servizio presso il ministero delle Finanze spagnolo indipendente dal comune di Madrid, ha stimato il valore del terreno B-32 nel 2011 a 25 776 296 EUR. 133) Per quanto riguarda l'aumento del valore del terreno B-32 dal 1998 al 2011, le autorità spagnole hanno spiegato che la differenza di valore poteva essere spiegata dalla diversa situazione giuridica ed economica del terreno in ciascuno di questi anni. Nel 1998 era stata completata solo la pianificazione urbanistica del terreno. Tuttavia sono passati diversi anni prima che potesse avere inizio la fase di edificazione (considerando 58). Il Real Madrid concorda con il ragionamento del comune di Madrid e sottolinea le stesse considerazioni, aggiungendo che le prime licenze edilizie nella zona di Las Tablas sono state concesse solo a partire dal 2001 (considerando 87). 134) Per quanto riguarda gli altri tre terreni, nell'accordo transattivo del 2011 il Real Madrid ha accettato la valutazione degli stessi effettuata dai servizi del comune di Madrid (cfr. considerando 89). 135) La Commissione tiene inoltre conto del fatto che i servizi del comune di Madrid hanno stimato i valori del terreno B-32 e degli altri tre terreni nel 2011 prima della firma dell'accordo transattivo del 2011. Inoltre, come indicato dalle autorità spagnole, tali valutazioni sono state effettuate sulla base della stessa metodologia, stabilita dalla legge e messa in atto da esperti giuridicamente soggetti ai principi di obiettività e imparzialità (considerando 55). 136) I valori del terreno B-32 e degli altri tre terreni, stimati dai servizi del comune di Madrid, rientrano nell'intervallo di valori stimato nelle diverse valutazioni presentate alla Commissione dal Real Madrid e nella valutazione degli altri tre terreni elaborata da TINSA per conto della Commissione ( 53 ) . 137) Le osservazioni presentate dalle altre parti interessate non forniscono fatti o prove a dimostrazione dell'inesattezza delle valutazioni effettuate dai servizi del comune di Madrid. Pertanto esse non modificano tale considerazione. 138) Alla luce delle considerazioni di cui sopra, la Commissione conclude che è ragionevole ritenere che un operatore in un'economia di mercato avrebbe accettato di versare al Real Madrid una compensazione per il mancato trasferimento del terreno B-32, stimata a un valore pari al valore di proprietà di tale terreno nel 2011. 139) La Commissione ritiene inoltre che i valori da confrontare al fine di calcolare la compensazione dovuta al Real Madrid ai sensi dell'accordo transattivo del 2011 dovrebbero essere quelli stimati dai servizi del comune di Madrid ai fini di tale accordo ( 54 ) , come indicato nella tabella 3 di seguito. Tabella 3 Valori del terreno b-32 e degli altri tre terreni nel 2011 forniti dal comune di madrid Terreno Valore (in EUR) Gli altri tre terreni trasferiti al Real Madrid 19 972 348,96 Terreno B-32 22 693 054,44 140) Nell'accordo transattivo del 2011, il comune di Madrid e il Real Madrid hanno inoltre convenuto che il Real Madrid avrebbe dovuto corrispondere al comune di Madrid un importo pari a 2 812 735,03 EUR a titolo di indennizzo per l'inadempimento di determinati obblighi contrattuali nell'ambito dell'accordo del 1991 (cfr. considerando 15 e 32). 141) Al fine di valutare il potenziale vantaggio del Real Madrid, la Commissione considera non solo i valori di proprietà del 2011 stimati dai servizi del comune di Madrid (cfr. tabella 3 sopra), bensì anche il debito del Real Madrid nei confronti del comune di Madrid, come indicato al considerando 140, come segue: Tabella 4 Confronto dei valori del terreno b-32 e degli altri tre terreni nel 2011 forniti dal comune di madrid Terreno Valore (in EUR) a) Gli altri tre terreni trasferiti al Real Madrid 19 972 348,96 b) Terreno B-32 22 693 054,44 (+92 037,59 ( 55 ) ) c) Debito del Real Madrid 2 812 735,03 Nessun vantaggio (a-b+c) Importo dell'aiuto negativo 8. CONCLUSIONI La Commissione ha pertanto concluso che i dubbi espressi nella decisione di avvio sono stati sufficientemente dissipati. Il comune di Madrid, al momento della firma dell'accordo transattivo del 2011, si è comportato come avrebbe fatto un ipotetico investitore privato in una situazione analoga. Pertanto l'operazione non comporta un aiuto di Stato ai sensi dell'articolo 107, paragrafo 1, TFUE, HA ADOTTATO LA PRESENTE DECISIONE: Articolo 1 La misura cui il Regno di Spagna ha dato esecuzione a favore della società calcistica Real Madrid non costituisce aiuto di Stato ai sensi dell'articolo 107, paragrafo 1, del trattato sul funzionamento dell'Unione europea. Articolo 2 Il Regno di Spagna è destinatario della presente decisione. Fatto a Bruxelles, il 26 agosto 2025 Per la Commissione Teresa RIBERA Vicepresidente esecutiva ( 1 ) GU C 69 del 7.3.2014, pag. 108 . ( 2 ) GU C 69 del 7.3.2014, pag. 108 . ( 3 ) Cfr. nota 1. ( 4 ) Decisione (UE) 2016/2393 della Commissione, del 4 luglio 2016, relativa all'aiuto di Stato SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN) al quale la Spagna ha dato esecuzione a favore del Real Madrid CF ( GU L 358 del 29.12.2016, pag. 3 ). ( 5 ) Regolamento (CE) n. 659/1999 del Consiglio, del 22 marzo 1999, recante modalità di applicazione dell'articolo 93 del trattato CE ( GU L 83 del 27.3.1999, pag. 1 ). ( 6 ) Sentenza del Tribunale del 22 maggio 2019, Real Madrid Club de Fútbol / Commissione europea , causa T-791/16, EU:T:2019:346, punto 58. ( 7 ) Sentenza del Tribunale del 22 maggio 2019, Real Madrid Club de Fútbol / Commissione europea , causa T-791/16, EU:T:2019:346, punto 53. ( 8 ) Sentenza del Tribunale del 22 maggio 2019, Real Madrid Club de Fútbol / Commissione europea , causa T-791/16, EU:T:2019:346, punto 55. ( 9 ) Sentenza del Tribunale del 22 maggio 2019, Real Madrid Club de Fútbol / Commissione europea , causa T-791/16, EU:T:2019:346, punto 54. ( 10 ) Sentenza del Tribunale del 22 maggio 2019, Real Madrid Club de Fútbol / Commissione europea , causa T-791/16, EU:T:2019:346, punti 122 e 125. ( 11 ) TINSA è una delle società di valutazione immobiliare riconosciute e iscritte nel registro dalla Banca di Spagna. TINSA è stata selezionata dalla Commissione nell'ambito di un bando di gara al quale hanno partecipato altre due società. ( 12 ) La legge spagnola 39/2022 sullo sport, del 30 dicembre, ha imposto a tutte le società calcistiche la conversione in società sportive per azioni. FC Barcelona, Real Madrid (calcio e pallacanestro), Athletic de Bilbao e Osasuna, che mantengono la loro struttura di società sportive professionistiche, rappresentano delle eccezioni a tale norma. ( 13 ) Informazioni disponibili all'indirizzo https://www.realmadrid.com/es-ES/el-club/transparencia/cuentas-anuales . ( 14 ) Ossia metà del terreno trasferito al comune di Madrid e alla comunità autonoma di Madrid conformemente all'accordo di scambio del 1996. ( 15 ) Gli altri 15 000 metri quadrati sono stati trasferiti alla comunità autonoma di Madrid. ( 16 ) Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, BOE núm. 174 de 22 de Julio de 1993, p. 22356 a 22366. ( 17 ) Secondo le autorità spagnole, l'acquisizione della proprietà del terreno B-32 da parte del comune di Madrid è avvenuta dopo l'approvazione, il 28 luglio 2000, del progetto di compensazione amministrativa (« Proyecto de Compensación », ossia uno strumento amministrativo di sviluppo urbano mediante il quale il comune di Madrid ha acquisito la proprietà del terreno) relativo alla zona di Las Tablas. ( 18 ) Legge 9/2001, del 17 luglio 2001, codice edilizio della comunità autonoma di Madrid (« Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid »). Boletín Oficial del Estado núm. 245 del 12/10/2001. ( 19 ) Secondo le autorità spagnole, il progetto di compensazione è stato approvato, come indicato nella nota 17, il 28 luglio 2000. Esso riguardava non solo il terreno B-32, ma anche altri terreni situati nella zona di Las Tablas. La proprietà di questi altri terreni, compreso il B-32, in tale zona è stata iscritta nel registro immobiliare spagnolo l'11 febbraio 2003. Tra il 28 luglio 2000 e l'11 febbraio 2003 i servizi del comune di Madrid hanno formalizzato le misure amministrative necessarie per registrare i terreni nel registro immobiliare. ( 20 ) Sentenza del 6 ottobre 2004 della Corte superiore di Madrid. ( 21 ) Perizia «Memoria Justificativa» del 28 luglio 2011, firmata dai responsabili della Subdirección General de Patrimonio Municipal del Suelo, Departamento de Valoraciones e Servicio de Gestión de Suelos Patrimoniales del Ayuntamiento de Madrid. Perizia del 28 luglio 2011 firmata dal direttore generale dell'ufficio legale del comune di Madrid. Perizia del 28 luglio 2011 firmata dal responsabile dell'Intervención General del comune di Madrid e dal vicedirettore generale della Fiscalización de Ingresos y Análisis Financiero del comune di Madrid. ( 22 ) Applicabili nel 2011: normativa organica del governo e dell'amministrazione del comune di Madrid del 31 maggio 2004, legge 22/2006, del 4 luglio 2006, sul ruolo patrimoniale e il regime speciale di Madrid e regio decreto legislativo 2/2004, del 5 marzo 2004, che approva il testo rifuso della legge che disciplina le finanze locali. ( 23 ) Sentenza n. 77/2015, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Primera . ( 24 ) Menéndez Rexach, «Contra la privatización del dominio público. La naturaleza demanial de los sistemas generales», Revista Jurídica del Deporte núm. 12/2005, Doctrina Editorial Aranzadi. Bremond Triana, Luis, «Las parcelas dotacionales de equipamiento sin servicio público establecido, ¿son bienes demaniales?», Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, núm. 264, 2011. Bremond Triana Luis, «La constitución de un derecho de superficie sobre terrenos cedidos para dotaciones públicas de equipamiento genérico», Práctica Urbanística: Revista Mensual de Urbanismo, núm. 101, 2011. ( 25 ) Sentenza della Corte superiore di Madrid (seconda sezione) del 6 ottobre 2004. ( 26 ) Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de julio de 2006 (RJ 2006, 6330, casación 2393/2003), de 30 de octubre de 2007 (RJ 2008, 1327, casación 5957/2004) y de 24 de marzo de 2009 (RJ 2009, 1709, casación 10055/2004). ( 27 ) Per quanto riguarda il calcolo del valore del terreno B-32 nel 2011 ai fini dell'accordo transattivo del 2011, le autorità spagnole fanno riferimento alle seguenti sentenze degli organi giurisdizionali spagnoli: sentenza della Corte suprema del 16 marzo 1995 (prima sezione), causa 3515/91; sentenza della Corte suprema del 4 dicembre 1995 (prima sezione), causa 2076/92; sentenza dell'Audiencia Provincial de Las Palmas del 17 giugno 2010, causa 197/2009. ( 28 ) Conformemente all'ordinanza del ministero dell'Economia e delle finanze EHA/1213/2005. ( 29 ) TINSA ha utilizzato il metodo residuale dinamico. ( 30 ) Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. ( 31 ) Il comune di Madrid ha utilizzato il metodo residuale statico. ( 32 ) Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo. ( 33 ) Sentenza della Corte suprema spagnola del 21 settembre 2011 nel ricorso n. 561/2008, ES:TS:2011:5830. Cfr. anche la sentenza della Corte suprema del 30 dicembre 2010 nel ricorso n. 484/2007, ES:TS:2010:7335. ( 34 ) « Toda alteración de la ordenación establecida por un Plan de Ordenación Urbanística que […], desafecte el suelo de un destino público […], deberá contemplar las medidas compensatorias precisas para mantener la cantidad y calidad de las dotaciones previstas respecto del aprovechamiento urbanístico del suelo […] ». ( 35 ) Relazione Aguirre Newman, presentata dal Real Madrid, pagg. 122-126. ( 36 ) Relazione Aguirre Newman, presentata dal Real Madrid, pagg. 113-117. ( 37 ) Relazione Aguirre Newman, presentata dal Real Madrid, pagg. 106-112. ( 38 ) Sentenza della Corte suprema del 6 giugno 1997, ricorso n. 1610/1993 (« por su enajenación a terceros de buena fe la cosa vendida se hizo irreivindicable, no la sentencia que así lo declara habida cuenta que esta sentencia es declarativa, no constitutiva, y se limita a constatar una situación jurídica preexistente; de ahí que la obligación de restitución surja en el momento en que los vendedores enajenaron, careciendo de poder dispositivo sobre ellas »). ( 39 ) Decreto regio 1020/1993 contenente le norme tecniche per la valutazione catastale e la tabella dei valori dei terreni e dei fabbricati («Real Decreto 1020/1993 por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana»). L'articolo 114, paragrafo 1, della legge 33/2003 relativa al patrimonio delle amministrazioni pubbliche («Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas») stabilisce che le valutazioni dei terreni pubblici, effettuate ai fini di detta legge, possono essere svolte da i) personale tecnico dell'organismo pubblico che gestisce i beni o i diritti da trasferire o che è interessato ad acquistarli/affittarli; ii) personale tecnico del ministero delle Finanze e della pubblica amministrazione; iii) società di valutazione immobiliare iscritte nel registro delle società di valutazione immobiliare della Banca di Spagna («Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España») e altre società di valutazione immobiliare debitamente autorizzate. ( 40 ) GU C 209 del 10.7.1997, pag. 3 . ( 41 ) Sentenza della Corte del 12 settembre 2000, Pavel Pavlov e altri / Stichting Pensioenfonds Medische Specialisten, cause riunite da C-180/98 a C-184/98, EU:C:2000:428. ( 42 ) Sentenza della Corte del 21 dicembre 2023, International Skating Union, causa C-124/21 P, EU:C:2023:1012, punti 91 e successivi; sentenza della Corte del 15 dicembre 1995, Bosman , causa C-415/93, EU:C:1995:463, punto 73; sentenza della Corte del 18 luglio 2006, Meca-Medina e Majcen / Commissione , causa C-519/04 P, EU:C:2006:492, punto 22; e sentenza della Corte del 16 marzo 2010, Olympique Lyonnais, causa C-325/08, EU:C:2010:143, punto 23. ( 43 ) Sentenza della Corte del 22 marzo 1977, causa 78/76, Steinike & Weinlig / Germania , EU:C:1977:52, punto 21; sentenza della Corte del 13 marzo 2001, PreussenElektra , causa C-379/98, EU:C:2001:160, punto 58; sentenza della Corte del 15 maggio 2019, Achema , causa C-706/17, EU:C:2019:407, punti 47 e successivi. ( 44 ) Sentenza della Corte del 3 marzo 2005, Wolfgang Heiser/Finanzamt Innsbruck , causa C-172/03, EU:C:2005:130, punto 55; sentenza della Corte del 9 giugno 2011, cause riunite C-71/09 P, C-73/09 P e C76/09 P, Comitato «Venezia vuole vivere» e altri / Commissione , EU:C:2011:368, punto 136. Cfr. inoltre la sentenza della Corte del 19 settembre 2000, Germania/Commissione , causa C-156/98, EU:C:2000:467, punto 30, e la giurisprudenza ivi citata. ( 45 ) Sentenza della Corte del 29 aprile 1999, Spagna / Commissione , causa C-342/96, EU:C:1999:210, punto 41. ( 46 ) Sentenza della Corte dell'11 luglio 1996, SFEI e altri , causa C-39/94, EU:C:1996:285, punti 60 e 61. ( 47 ) Sentenza della Corte del 24 gennaio 2013, Frucona Košice/Commissione , causa C-73/11 P, EU:C:2013:32, punto 71, e la giurisprudenza ivi citata. ( 48 ) Sentenza del Tribunale del 22 maggio 2019, Real Madrid Club de Fútbol / Commissione europea , causa T-791/16, EU:T:2019:346, punto 51. ( 49 ) Sentenza del Tribunale del 22 maggio 2019, Real Madrid Club de Fútbol / Commissione europea , causa T-791/16, EU:T:2019:346, punto 52. ( 50 ) Sentenza del Tribunale del 22 maggio 2019, Real Madrid Club de Fútbol / Commissione europea , causa T-791/16, EU:T:2019:346, punto 50. ( 51 ) Sentenza del Tribunale del 22 maggio 2019, Real Madrid Club de Fútbol / Commissione europea , causa T-791/16, EU:T:2019:346, punto 90. ( 52 ) Sentenza del Tribunale del 22 maggio 2019, Real Madrid Club de Fútbol / Commissione europea , causa T-791/16, EU:T:2019:346, punto 87. ( 53 ) La Commissione ha esaminato le diverse valutazioni del terreno B-32 e degli altri tre terreni presentate dal comune di Madrid e dal Real Madrid, nonché la relazione di TINSA, compresa la valutazione degli altri tre terreni, effettuata per conto della Commissione. I valori stimati per il terreno B-32 dal comune di Madrid e dal Real Madrid sono pressoché identici. Per quanto riguarda il valore degli altri tre terreni, le stime fornite dal comune di Madrid, dal Real Madrid e quella fornita da TINSA per la Commissione differiscono notevolmente da un massimo di 21 100 000 EUR (stima di TINSA per la Commissione) a un minimo di 12 385 000 EUR (stima di Aguirre Newman per il Real Madrid). Il valore degli altri tre terreni, stimato dai servizi del comune di Madrid a 19 972 348,96 EUR, rientra in tale intervallo. ( 54 ) La presente decisione non tiene conto del valore del diritto di utilizzo del terreno B-32 stimato dal CEIAM (cfr. considerando 5). ( 55 ) Importo dell'imposta fondiaria sul terreno B-32 versata dal Real Madrid, da aggiungere al valore del terreno B-32, ai sensi dell'accordo transattivo del 2011. ELI: http://data.europa.eu/eli/dec/2025/2488/oj ISSN 1977-0707 (electronic edition)

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